Главная страница /  Полезная информация /  Лирика supern.ru /  Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

RSS лента

Инвестиции в недвижимость всегда были интересны обществу, особенно в последнее десятилетие, когда рынок недвижимости рос и разрастался как куст сирени – незаметно быстро и пьяняще ароматно. Только область инвестиций всегда соприкасалась с гранью, которая могла стать уроком для инвестора – бывали случаи неудачных вложений по причине рекомендаций не вполне компетентных советчиков, либо время вложений было выбрано не совсем удачно - страна переживала очередной кризис экономического развития, а часто вложенные средства не отдавали обратно то, на что рассчитывал инвестор, приобретая объект для инвестиций.

Несмотря на издержки такого интересного и выгодного дела, как инвестиции в недвижимость, очередь на особо ликвидные квартиры, офисы, торговые площади и склады настолько длинна, что не только за углом её не видно, но и рассмотреть в бинокль не представляется возможным. На чем же основан и держится столь живой интерес к вложениям в недвижимость?

Есть один неоспоримый ответ - пока есть спрос на недвижимость, независимо - коммерческую или жилую, и есть свободные деньги у имеющих их, инвестиционная недвижимость будет покупаться если не пачками, то хотя бы отдельными купюрами. Никто не мешает сделать вклад в банке и ждать его прироста. Существует множество предложений банков с всевозможными названиями вкладов, от которых ум за разум заходит, и проценты в них кажутся вызывающе привлекательными. Но! Какому размеренно богатевшему предпринимателю интересны какие-то проценты с вклада?! Куда интересней окунуться в мир недвижимости, где есть простор для действий и ощущение будоражащего кровь риска от них.

Итак. Имеются, или вдруг высвободились, средства, которые должны работать и зарабатывать. Есть рынок недвижимости, который с удовольствием примет их. Есть сегменты рынка - жилая и коммерческая недвижимость, в которую можно вложиться с целью извлечения прибыли. Какому из них отдать предпочтение? Непростой вопрос, к которому и подход нужен особый.

Жилая недвижимость

Жилая недвижимость, которая определена квартирами, коттеджами, домами, земельными участками для индивидуального жилищного строительства и прочими новомодными обозначениями мест, где можно строиться и жить, всегда интересна инвестору на подъеме рынка.продажа квартир Оговорюсь – это в случае, если конечной целью инвестирования является дальнейшая перепродажа приобретенного актива, а отсюда и прирост капитала. Здесь уверенней всего чувствуют себя инвесторы, приближенные к застройщикам, которые и в рекомендациях особо не нуждаются – один звонок на нужный номер, как только дан старт официальным продажам в новостройке, и капитал уже начал работать. Эти исключения из общей массы выделять не будем, но упомянуть о них не лишне. Бывают же случаи, когда продажи еще не начались, а самые ликвидные квартиры уже проданы.

Перепродажа квартиры после её покупки в новостройке, до последнего кризиса, имела высокую степень доходности. Сложного в расчетах ничего нет – купил квартиру на стадии «выемки» котлована, продал уже на «выходе» дома. Срок экспозиции таких вложений едва ли дотягивает до 1,5-2 лет. Доходность – до 70-80%, в зависимости от состояния рынка спроса - не плохо! Но и риски влететь тоже были - инвестиционная несостоятельность застройщика, который может заморозить стройку на «года вперед». А здесь уже юристы должны поработать на благо портфеля инвестора, прежде чем дать добро на покупку жилья у сомнительного строителя.

В наше время власти всячески пытаются легализовать скрываемые доходы, придумывают новые законы, которые якобы увеличат налогооблагаемую базу. Пока же дело не во власти, а в сомнительности инвестиционных сделок с жильем, которые все меньше привлекают страждущих заработать на нем. Неужели время «перепродаж» квартир сошло на нет? Или стали меньше строить?

Другой случай – жилье покупается с целью сдачи в аренду. Уровень извлечения прибыли,  в этом случае, сильно отличается от вышеописанного варианта инвестирования, ибо прибыль от сдачи в аренду квартиры или коттеджа может быть стабильной, но не относится к сверхдоходам. Но, в этом случае и риски «попасть» с объектом инвестиций сводятся к нулю, т.к. экономическое состояние страны имеет незначительное влияние на рынок аренды жилья. По последним сведениям, что регулярно обнародывают известные аналитические порталы по недвижимости, состояние цен на аренду жилья постоянно находится в «стабильном росте».

Коммерческая недвижимость

Вкусный кусок пирога – коммерческая недвижимость. Инвестиции в этот сильно востребованныйкупить коммерческую недвижимость сектор рынка были всегда на порядок выше, чем в жилую недвижимость. В одной только Москве, от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, рантье, по разным данным, имеют доходы от 500 до 1200 тыс. долларов в месяц. Опять же, кто всерьез занимался статистикой получения прибыли от сдачи в аренду коммерческой недвижимости в Москве? Как минимум, 50% договоров на сдаваемые площади имеют фиктивную цену, контролировать их нет возможности – почти так же, как и продажу черной икры на черном рынке…

Вернемся к главному. Коммерческая недвижимость у инвестора вызывает особый аппетит. Небывало острым спросом пользуются торговые площади на первых этажах жилых домов, еще несколько лет назад бывшие квартирами. Не секрет, что борьба среди ведущих операторов потребительского рынка за такие места стоит особняком, порой так, что хозяевам штучных магазинов и павильонов обустроиться в знаковых торговых местах с высоким трафиком даже в зародыше мысль не приходит. Арендные ставки у собственников проходных и престижных местечек иногда зашкаливают до степени, граничащей для арендаторов с таким понятием, как работать на грани безубыточности, и только имиджа ради.

На сегодняшний день такая инвестиция, как покупка квартиры на первом этаже с целью дальнейшего перевода её в нежилое помещение, встречается все реже, но имеет место быть. Главные улицы крупных, да и мелких тоже, городов уже давно превратились в торговые коридоры, где возможны только перепродажи уже обустроенных торговых помещений. Но есть еще дворовые территории в жилых массивах, где не с таким аппетитом, но скупаются квартирки и перевоплощаются в магазины шаговой доступности - потребитель становится всё ленивее.

Недвижимость и коммерция имеют общее звено - коммерческие помещения нужны для торговли, складирования и производства, а для организации этих бизнесов, в свою очередь, нужны коммерческие помещения. Иначе бы рынок коммерческой недвижимости не развивался. Вкладывать инвестиции в рынок коммерческой недвижимости хоть и хлопотно, но значительно прибыльней. Зачастую, можно приобрести целый имущественный комплекс у собственника, не тянущего его содержание и восстановление в рабочее состояние после приватизации или личной финансовой несостоятельности. Новый владелец, имея заряд бодрости и мешок денег, доводит такой объект до нужной кондиции, и, - либо продает его на другом уровне цены, либо заполняет арендаторами, которые страсть как желают качественных производственно-складских помещений.

Это, конечно, гигантомания в недвижимости – покупать имущественные комплексы, заводы и фабрики. Существуют инвестиционные портфели и мельче. Скажем, купить недостроенный склад или начатую в планировании производственную площадку, куда нужно-то «влить» всего 10-20% от первоначальной стоимости лота, а там уже смело выставляй в рынок - покупатель на готовое всегда есть…Примеров - хоть отбавляй!

Вместо эпилога

Рекомендовать, куда вкладывать свои с трудом накопленные или в миг заработанные денежки, смысла особого нет – каждому по потребности и по способностям. Если у инвестора стоит задача сохранить капитал, вложенный в недвижимость, что бы в перспективе использовать её для своих целей - жить или работать, то особо вникать в рынок недвижимости не стоит. Достаточно обратиться к опытному специалисту по недвижимости, поставить задачу, и выбрать из того, что есть в рынке. Играть же в инвестора всерьез – это уже похоже на профессию, которая, как иная, занимает все свободное время. Все ли готовы на это?...

Автор: Иван Большой