Главная страница /  Новости /  Новости отрасли /  Новости отрасли за 2012 г. /  Как правильно выстроить догово...

Как правильно выстроить договорные отношения с арендаторами в аутлетах?

25 апреля 2012 г.

2012 год должен стать знаковым для российского рынка торговой недвижимости. До конца года в Москве планируется открытие нескольких торговых центров нового для России формата – аутлет. На Киевском шоссе появится Vnukovo Outlet Village, в Котельниках – Outlet Village Belaya Dacha, а на севере на Ленинградском шоссе – аутлет Fashion House Moscow.

Проекты аутлетов есть и в других городах. В Санкт-Петербурге на сегодняшний день заявлены три проекта: Fashion House Outlet, Outlet Village Pulkovo и аутлет «Уткина Заводь». Планы по строительству торговых центров данного формата есть и в других городах: Екатеринбурге, Казани, Челябинске, Нижнем Новгороде, Омске, Новосибирске и Перми. Всего в России на данный момент на стадии строительства и проектирования находятся 14 аутлетов общей арендопригодной площадью почти 350 000 кв. м.

В отличие от существующих дисконтных магазинов и торговых центров, позиционирующих себя как аутлет центры, концепция выходящих на рынок аутлетов будет максимально приближена к западным стандартам данного формата. Особенностями проектов являются их расположение загородом, отсутствие крупных якорных арендаторов, отсутствие или минимальный уровень развлекательной составляющей. В проектах, выходящих в концепции Village, предусмотрена и уникальная архитектурная составляющая. Аутлет стилизован под торговые улочки под открытым небом с отдельным входом для каждого магазина.

Аутлеты отличаются от классических торговых центров еще и с точки зрения договорных отношений. Можно выделить следующие ключевые особенности:

Особенности коммерческих условий:

- В аутлетах принята схема арендной платы в виде процента с оборота, но не ниже установленного уровня. Такая схема расчетов предусмотрена для всех арендаторов. Размер процента определяется индивидуально в зависимости от профиля ритейлера и арендуемой площади. При этом процент с оборота ниже, чем в классических торговых центрах, на 20-40%. Это связано с тем, что в аутлете продаются товары со скидкой, как правило, от 30% до 70%, что существенно снижает маржинальность по сравнению с магазинами в классическом торговом центре. Процент с оборота в российских аутлетах, в среднем, сопоставим по уровню с европейскими аналогами.

- Почему при брокеридже аутлетов применяют именно эту схему? Ответ прост: аутлеты являются центром целевой покупки. Люди посещают аутлеты реже, чем классические торговые центры, однако количество покупок и их общая стоимость в аутлетах, как правило, выше. До 90% посетителей являются покупателями. Высокий удельный оборот арендаторов позволяет девелоперам получать дополнительную прибыль.

- Однако не все российские компании привыкли работать по такой схеме. Уплата процента с оборота предполагает полную прозрачность в раскрытии информации по выручке. За предоставление ложных данных в договорах, как правило, предусматриваются большие штрафы вплоть до выхода из проекта.

- Ставки в аутлетах уступают по размеру ставкам в ТЦ классического формата в среднем на 20-40%. Однако в России они выше, чем на Западе. Это обусловлено высоким уровнем цен на московском рынке, а также близостью московских аутлетов к городу и, соответственно, большей стоимостью земли.

Особенности маркетинговой политики:

- Одним из главных вопросов, волнующих арендаторов, является маркетинговая политика аутлета. Круг потенциальных посетителей аутлетов уже, чем у классических торговых центров. Основной целевой аудиторией аутлетов являются люди в возрасте от 20 до 45 лет с доходом среднего уровня. Это люди, которые неплохо разбираются в моде, любят стильно и со вкусом одеваться, при этом не переплачивая. Распределение потенциальных посетителей по половому признаку приблизительно такое же, как и в классических ТЦ – 70/30 (женщины/мужчины). Также в аутлетах представлены коллекции для детей.

- В рекламной стратегии аутлетов предусмотрен более индивидуальный подход к покупателям. Помимо традиционных каналов продвижения, таких как наружная реклама, реклама в метро, на радио и телевидении, особое значение придается развитию программ лояльности покупателей. Иногда обязательства арендаторов по участию в данных программах прописываются в договоре. Особое внимание к продвижению аутлетов обусловлено еще и тем, что это новый для России формат. Необходимо не только привлечь посетителей, но и объяснить им, что их ждет, в чем отличия от привычных торговых центров.

Особенности операционных расходов:

- Операционные расходы в аутлетах и классических торговых центрах сопоставимы по размеру. Однако разница состоит в структуре распределения затрат. Это связано с архитектурными особенностями торговых центров. Так как Outlet Village представляет собой открытый торговый центр, то расходы на электричество, вентиляцию, отопление будут ниже, чем в классическом ТЦ. При этом увеличиваются затраты на благоустройство и уборку общественных зон. Одна из больших статей затрат в зимнее время – уборка и вывоз снега. Другие статьи расходов, такие как охрана, вывоз мусора, примерно одинаковы для обоих форматов.

Одной из главных отличительных черт аутлетов является усиленная роль управляющей компании, которая имеет расширенные полномочия.

Так, управляющая компания строго следит за коллекциями, которые выставляют ритейлеры. Отслеживается доля специальных коллекций для аутлетов, наличие товара. Управляющие компании проводят аудит и проверяют наличие скидок. В магазинах люксовых брендов в сегменте аксессуаров (часы, ювелирные изделия) скидки могут быть меньше. Ритейлерам в аутлетах запрещено продавать коллекции по регулярной цене.

Очень тщательно управляющие компании следят и за внешним видом магазинов. Помимо оформления витрин, большое внимание уделяется уборке общественных зон и внешнему виду фасадов.

В заключении хочется отметить, что договор аренды в аутлете и в классическом торговом центре по многим пунктам пересекаются. Условия схожи в части срока аренды, условий вхождения в проект и условий индексации. Однако в аутлетех есть своя специфика: расширенные полномочия управляющей компании, более жесткие требования к ассортименту и ценовой политике магазинов, схема аренды в виде процента с оборота, усиленная маркетинговая политика, иная структура операционных расходов.

Источник: Арендатор.ру