Главная страница /  Новости /  Новости отрасли /  Новости отрасли за 2012 г. /  Сколько стоит нехорошая кварти...

Сколько стоит нехорошая квартира

16 мая 2012 г.
Увеличить
Фото: Супермаркет недвижимости

Торг уместен – такой пункт содержит практически каждое объявление о продаже квартиры. В каких случаях у покупателя есть реальный шанс добиться от продавца скидки, если она еще не заложена в стоимость квартиры, «Газета.Ru» выяснила у участников рынка.

Месторасположение

На стоимость квартиры в первую очередь влияет общая площадь, месторасположение, категория дома и инфраструктура. «Первый этаж сразу снижает стоимость примерно на 10% (за исключением квартир на первой линии домов в проходных местах, из которых можно сделать нежилое помещение для коммерческого использования).

Окна на шумную улицу - минус 5-10%, столько же может «стоить» и открывающийся из окна вид на промзону или железную дорогу.

Последний этаж в пяти и девятиэтажных домах – сократит стоимость на 2-5%, примерно настолько же, по нашему опыту, может снизить стоимость неприглядный подъезд», - считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.

Неблагоприятное соседство

К этой категории жилья можно отнести квартиры в домах, расположенных рядом с заводами, ТЭЦ, больницами, старыми гаражами, веткой железной дороги, СИЗО и крупными рынками. В этом случае дисконт, по различным оценкам, составит 10-15%. «Если покупатель выбирает жилье в определенном районе, где расположен один из перечисленных объектов, то разница в цене аналогичных предложений в зависимости от вида из окна будет не слишком значительной - от 2 до 3%. Дело в том, что неприятное соседство вне зависимости от вида из окна понижает стоимость квартир во всем районе одновременно. Зато разница с соседними округами в цене на похожие квартиры может достигать 10%», - поясняет руководитель офиса «Марьино» компании «Инком-Недвижимость» Петр Пономаренко.

Например, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в районе Капотни (1,2, 3, 4, 5 кварталы, расположенные в непосредственной близости от НПЗ) оценивается в 116 тыс. рублей. В Марьино цена «квадрата» оценивается уже в 141 тыс. рублей.

Несколько лет назад этой станции не стало и туда (весь первый этаж - 4 квартиры) поселили мигрантов в неопределенном количестве, примерно человек по 8-10 на квартиру.

Посчитать невозможно, они все грязные и часто перемещаются. В первый же год они чуть не спалили дом и теперь в нашем подъезде царствуют антисанитария, грязь и вонь. Смесь ароматов пота, тухлой рыбы и сыра в сочетании с запахом жареного лука не могут выдержать даже местные панки».

Некий дискомфорт, который не заметен на первый взгляд, могут испытывать и жители традиционно благоприятных районов. Например, в районе Верхних Михайловских переулков (метро «Ленинский проспект») есть, казалось бы, вся необходимая инфраструктура, парк, Донской монастырь. Читательница Ольга К. присматривалась к покупке квартиры в этом районе, но сначала решила ее арендовать. Вот что она сообщила «Газете.Ru»: «По ночам там невозможно спать. По дворам гоняют фуры до своей базы-стоянки, причем, развернуться и проехать полноценно они не могут. Приходится следить за своей машиной».

Проблемы с документами

Бывают ситуации, когда невозможно исключить претензии к покупателю квартиры со стороны не учтенных при разделе квартиры наследников, супругов и детей, права которых могли быть нарушены.

Чем более рискованная сделка предстоит, тем большую скидку можно получить.

Например, если продавец, который владеет недвижимостью менее 3 лет, просит указать в договоре меньшую сумму сделки, пытаясь уйти от уплаты налога, это можно воспринять как сигнал тревоги. Такие обстоятельства для многих клиентов являются причиной отказа от покупки. Но если подобные нюансы не смущают, скидка «за риск» может составлять не менее 10%.

«Наш клиент приобретал 3-комнатную квартиру на 1 этаже в районе метро Бабушкинская. Один из собственников отбывает срок в местах лишения свободы в Мордовии.

Для совершения сделки покупателю пришлось съездить в колонию, где он встретился с этим собственником и получил заверенные начальником колонии необходимые для совершения сделки доверенности

. Никто другой не решался на такие «подвиги». В результате, сделка состоялась, а стоимость квартиры в процессе торга была снижена на 800 000 руб.», - рассказал «Газете.Ru» управляющий директор компании CENTURY 21 Запад Евгений Скоморовский.

Скидка за срочность

Ещё одной причиной для скидки может быть ситуация, когда продавцу нужно срочно продавать квартиру к конкретному сроку, и он готов идти на торг с покупателем. В этих случаях скидка может составить до 5% от стоимости квартиры. Например, собственник хотел получить 16 млн рублей за пятикомнатную квартиру (125 кв.м., две соединенных квартиры в панельном доме) в Митино, которая была в залоге у банка. Риэлторы компании CENTURY 21 оценили, что при такой цене срок экспозиции квартиры составит около года. В итоге квартира была продана за 14,8 млн рублей за полтора месяца.

Без ремонта

Покупать квартиры с ремонтом или без него – дело вкуса каждого покупателя. Но если квартира находится совсем в «убитом» состоянии – следы протечек на потолке, вздутое напольное покрытие, осыпавшаяся штукатурка – можно попросить о скидке. Обычно величина скидки зависит от цены, за которую выставлена данная квартира, и разницы этой цены с ценой аналогичной квартиры, но с более качественным ремонтом.

За отсутствие ремонта можно выторговать 100 - 200 тыс. рублей.

Как сообщил «Газете.Ru» генеральный директор CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость Петр Машаров, квартиру (48 кв.м.) на 7-й Парковой улице без ремонта продали за 6,85 млн рублей при первоначальной цене 7 млн руб. Аналогичные квартиры в этом районе продавались по цене от 6,5 до 7 млн рублей.

Если квартира покупается в доме, в котором давно не было капремонта, – это тоже повод заговорить о снижении цены. Например, по данным компании «Инком-недвижимость», однокомнатная квартира площадью 34 кв. м в панельной девятиэтажке на ул. Стройковская (Таганский район) в доме после капитального ремонта была продана за 6,3 млн рублей. Однотипные «однушки» в домах без ремонта по соседству оцениваются не выше 5,5 млн рублей.

Альтернативные сделки

Некоторую скидку, но, как правило, не более 5%, можно получить при сложных альтернативных сделках. Например, при расселении, когда одновременно нескольким жильцам нужно подобрать квартиры. Петр Пономаренко приводит такой пример: «Свободная однокомнатная квартира площадью 39 квадратных метров в 10 минутах ходьбы от станции метро «Братиславская» в 17-этажном панельном доме стоит 5,5 млн рублей. В случае, если покупателю этой квартиры приходится «ждать» приобретаемый объект, так как он является одним из звеньев альтернативной цепочки, то он может рассчитывать на дисконт в среднем до 300 тыс. рублей».

Источник: Газета.Ru