Главная страница /  Новости /  Новости отрасли /  Новости отрасли за 2012 г. /  За что отвечает риэлтор?

За что отвечает риэлтор?

08 июня 2012 г.

За что отвечает повар? Вот пришла я в ресторан, заказала какое-нибудь «мясо по-бразильски» (раньше не пробовала и решила себя побаловать). Я могу быть уверена, что блюдо будет съедобным и безопасным, что его сделают по рецепту. Но вот понравится ли мне вкус

А за что отвечает риэлтор? И как не перепутать свои ожидания (агент должен быть вежливым, образованным, энергичным, быстро найти нужный вариант, провести дипломатические переговоры с участниками сделки, отстоять интересы при торге, отвечать на любые вопросы в любое время дня и ночи и так далее) с реальными профессиональными обязанностями?

В теории

Обратимся к мнению самих риэлторов. Пока нет закона о риэлторской деятельности, лучшие из профессионалов работают в соответствии со стандартами, регулирующими отношения членов Российской Гильдии риэлторов и клиентов. Что в них прописано?

Риэлтор обязан:

  • при первой встрече с клиентом, подтвердить свой риэлторский статус;
  • сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;
  • не передавать документы, подтверждающие его риэлторский статус, в пользование другим лицам;
  • заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг;
  • информировать потребителя риэлторских услуг о его охраняемых законом правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами, и настоящими стандартами практики;
  • обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг, для совершения сделки;
  • предоставлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти;

Риэлтор может, но не обязан:

  • давать оценку правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречит действующему законодательству;
  • предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость, случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования.

Риэлтор не обязан:

  • обладать специальными знаниями, не определенными условиями лицензирования;
  • предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости;
  • давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях по условиям договора.

И на практике

Мы обратились к нижегородским риэлторам, спросили их, что они считают своими главными обязанностями, за что отвечают.

Александр Жилевский, директор агентства «Выбор - недвижимость», полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов по ПФО, свое мнение сформулировал так:

- Прежде всего, надо сказать, что риэлтор представляет агентство. И всю ответственность перед клиентом несет директор агентства в соответствии с заключенным договором и согласно уставу АН. Если же сделку ведет маклер (частный агент), тем более без договора, то жаловаться на него бессмысленно, ему просто нечем будет отвечать за ошибку. Это очень важно, и это клиенты должны понимать.

Перед продавцом риэлтор отвечает за организацию спроса и проведение сделки по продаже квартиры по согласованной с продавцом цене и в согласованные сроки (не надо путать организацию спроса с нахождением покупателя на квартиру, это чисто рекламная деятельность, не риэлторская).

Перед покупателем - наименее защищенным участником сделки - риэлтор отвечает за подбор недвижимости в согласованные сроки и по согласованной цене. Кроме того, в его обязанности входит организация перехода права собственности на квартиру так, чтобы у покупателя не возникло проблем ни через 10 месяцев, ни через 10 лет (в частности, с претензиями третьих лиц по данной сделке).

Елена Недоспасова, директор АН «Виват-Риэлти», разделила понятия «профессиональные обязанности» и «технология работы»:

- Вопрос о том, за что отвечает риэлтор, неоднозначен.

С одной стороны, профессиональная ответственность риэлторов, к сожалению, пока не определена законодательством, не существует и системного профессионального образования. А на практике риэлтор сочетает навыки психолога, юриста, аналитика, техника... Он не должен быть профессиональным юристом, но обязан иметь типовой набор юридических знаний, необходимых для грамотного заключения и сопровождения сделки. Он не должен быть кадастровым инженером, но обязан разбираться в кадастровых паспортах.

В ситуации, когда закона о риэлторской деятельности нет, особенно важно обращаться в сертифицированное агентство недвижимости, потому что сертификация предполагает, что его сотрудники прошли обучение, получили аттестаты, а главное, их работа контролируется не только руководством агентства, но и СРО НГСР (Саморегулируемая организация Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов).

С другой стороны, технология риэлторской деятельности существует и прописана достаточно четко. Прежде всего, риэлтор, учитывая потребности клиента, проводит анализ и маркетинг рынка. Все договоренности с клиентом должны быть обязательно прописаны в договоре на оказание услуг.

После заключения договора, на всех этапах подготовки и проведения сделки, а это анализ рынка, реклама, переговоры с потенциальным покупателем, принятие авансов, подписание предварительных договоров и организация подписания договора купли-продажи и взаиморасчетов, агентство недвижимости, безусловно, действует только в интересах своего клиента-продавца. Отношения между сторонами после сделки не заканчиваются. Наши клиенты остаются нашими друзьями и сторонниками. Их рекомендации – самое важное в нашей работе.

Римма Лебедева, специалист по недвижимости АН «Модус», упомянула факторы, которые вроде и не входят в перечень обязанностей, но важны для людей:

- Агент отвечает за соблюдение условий договора, за передачу денег в полном объеме по совершении сделки. В его обязанности по соблюдению условий договора входят и проверка истории квартиры с получением выписки из ЕГРП, и составление акта о том, что в квартире останется после освобождения квартиры, и организация выписки из квартиры с предоставлением квитанций об оплате коммунальных услуг (свет, газ и прочее) за последние три месяца. Наша работа заканчивается, когда прежний владелец квартиры выписался, а новый получил ключи от приобретенного жилья.

По идее, при просмотре квартиры каждый специалист по недвижимости также должен выяснить вопросы о том, не протекает ли потолок, если квартира находится на последнем этаже, не холодно ли зимой, не было ли в квартире криминала. Это не входит в наши прямые обязанности, но мы стараемся это делать, чтобы потом не было стыдно смотреть в глаза клиенту, ведь человек может к нам обратиться еще раз.

То есть, если вернуться к аналогии с поваром, риэлтор обязан приготовить блюдо точно по рецепту: из тех продуктов, какие необходимо, и в строго определенной последовательности. А если блюдо не получилось? Тогда начинает разбираться директор ресторана. Одно дело, если все сделано верно, но клиенту не понравилось. Другое дело, если повар ошибся и в диетический супчик сыпанул жгучего перца, от которого у посетителя разыгралась язва. А тот посетитель (о ужас! - ресторанный критик) написал разгромную статью, и люди стали обходить заведение стороной.

А куда жаловаться на недобросовестного агента? Для начала - руководству компании. Если агентство, с которым заключили договор, состоит в СРО НГСР, можно обратиться туда. Если не является членом гильдии - в комитет по защите прав потребителей по месту жительства.

Кстати, в статье 10 проект федерального закона о риэлторской деятельности предел ответственности риэлтора перед потребителем ограничен размером вознаграждения по договору оказания услуг, если иное не установлено решением суда.

А как у них?

Артур Оганесян, учредитель и партнер группы риэлторских компаний, Международный член Национальной Ассоциации Риэлторов США, рассказывал, что во многих странах риэлтор может лишиться права заниматься профессией, если он знал о недостатке объекта недвижимости и скрыл информацию об этом. Если клиент докажет, что риэлтор знал о том, что, скажем, в данном доме весной подтопляется подвал, но скрыл это, продал объект и заработал деньги, значит, он будет отвечать.

«Не случайно риэлторы сами инициировали создание такой структуры, как home inspection - инспекция домов, - поделился он с корреспондентами. - Теперь каждый риэлтор считает правильным за небольшую сумму денег приглашать специалистов по домам - техников, инженеров, которые полностью осматривают весь дом и делают соответствующие заключения. После этого риэлтор спокойно говорит, что он не отвечает за состояние продаваемого дома. Есть заключение, и за всю информацию относительно объекта отвечает выдавший его специалист.

Такой же подход существует и к операциям юридического характера. Риэлтор сразу заявляет: я не юрист, чтобы отвечать за чистоту документов, у меня нет адвокатского права подавать запросы. Поэтому, когда дело подходит к завершению сделки, покупатель обращается к своему адвокату, чтобы тот проверил документы. В Америке ни один риэлтор этим не занимается - и не хочет, и не имеет права!

В случае явного нарушения договорных обязательств, риэлторы отдают дело на рассмотрение органам, охраняющим гражданское законодательство. Если человек нарушил закон или условия договора, дело подается в суд».