Главная страница /  Новости /  Новости отрасли /  Новости отрасли за 2015 г. /  Предпродажная аренда: можно, н...

Предпродажная аренда: можно, но не нужно

18 декабря 2015 г.

Квартиры сегодня продаются долго. И все чаще продавцам приходит в голову революционная идея: а что если попробовать сдавать квартиру в аренду, пока на нее не нашелся покупатель?

БН разбирался, насколько актуальна эта схема, что может выиграть продавец-экспериментатор и чем он рискует.

Заманчиво выглядит!

Сама по себе идея, на первый взгляд, кажется очень привлекательной. По мнению экспертов, одной из основных тенденций на вторичном рынке жилья сегодня является заметно выросший срок экспозиции объектов. Даже квартиры, выставляемые продавцом по вполне адекватным ценам, сейчас ищут своего покупателя не менее нескольких месяцев. Во многих же случаях продажа затягивается до полугода или даже более.

Если продавец все это время не живет в квартире, и она, фактически, простаивает, то почему бы на ней не заработать?

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Петербурге на сегодняшний день превышает 21 тыс. руб. «Двушки» в среднем сдаются за 28 с лишним тыс., а трехкомнатные – за 37 тыс. руб. в месяц.

Умножаем эти цифры на время предпродажного простоя жилья и получаем довольно внушительные суммы: даже владелец «однушки» может не напрягаясь «заработать» от 60 до 120 тыс. руб., если его жилье ждет своего покупателя от трех месяцев до полугода.
Не правда ли, выгодно и приятно? К сожалению, не правда.

Особенные арендаторы

По мнению президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, арендовать квартиру, которая выставлена на продажу, чаще всего соглашаются достаточно специфичные жильцы. «Нормальному арендатору нужна стабильность. Тот же, кто готов снять квартиру, но с условием, что его в любой момент могут попросить оттуда выехать, явно имеет какие-то проблемы», – говорит он.

В лучшем случае эти проблемы связаны всего лишь с недостатком финансов: такие квартиры, по мнению разных экспертов, сдаются с дисконтом в 30-50% от среднерыночной арендной ставки.

Плюс к этому, по мнению председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, готовые арендовать жилье на короткий срок граждане и относятся к нему обычно без особого пиетета.

«Товарный вид таких объектов может быть очень быстро и безнадежно испорчен. И совсем не факт, что полученные в качестве арендной платы средства дадут возможность восстановить необходимое для продажи состояние жилья», – говорит эксперт.

«В моей практике был случай, когда клиент нашей компании, хозяин комнаты, сделавший в ней неплохой ремонт, пустил туда на время поиска покупателя арендаторов-студентов. Товарный вид комнаты был потерян буквально за несколько дней, и сделка сорвалась», – вспоминает Дмитрий Щегельский.

Ваш агент расстроится

«Самое удивительное, что вариант, когда в квартиру, выставленную на продажу, пускаются арендаторы, на рынке совсем не редкость. Большинство агентств, скорее всего, будет всячески отговаривать своего клиента от этой затеи, тем не менее, некоторая часть продавцов все-таки решают самостоятельно подзаработать», – говорит Дмитрий Щегельский.

По словам эксперта, позже большинство из них понимают, что совершили ошибку, в результате которой потеряли или деньги, или время, а иногда и то, и другое.

Присутствие арендатора в квартире, выставленной на продажу, заметно осложняет работу риэлтора. В первую очередь возникает вопрос: как вообще проводить показы объекта?

Если делать это в отсутствие арендатора, то у последнего могут возникнуть опасения и претензии за сохранность собственного имущества и вторжение в личное (пусть и временно) пространство.

Допустим, что с арендатором можно договориться – он будет присутствовать на всех показах. По мнению экспертов, этот вариант тоже чреват рядом неприятностей, снижающих шанс на продажу квартиры.

Фактор квартиранта

Некоторые собственники совершают и вовсе недопустимую ошибку – доверяют арендатору самому показывать квартиру потенциальным покупателям.

«Нужно понимать, что арендаторы снимают такую квартиру на очень выгодных для себя условиях. Соответственно, они очень заинтересованы в том, чтобы объект не продавался как можно дольше», – говорит представитель Санкт-Петербургской палаты недвижимости Наталия Магера.

В итоге защищающий временное жилище квартирант может рассказать покупателю самые невероятные истории: про криминальный район, ужасных соседей, дующем из всех щелей ветре и т.д. и т.п.

По мнению Екатерины Романенко, наличие жильца в выставленной на продажу квартире создает потенциальному покупателю и ряд чисто психологических проблем.

Практикам рынка прекрасно известно, что для успешной продажи квартира должна быть свободна от личных вещей. В ванной не должны стоять шампуни, висеть полотенца, по комнатам не должны быть разбросаны предметы одежды, детские игрушки и прочее. Все это существенно снижает интерес к квартире в глазах покупателя.

«Покупатель сегодня на вес золота. Выбор у него очень большой. И наличие в квартире арендатора может стать именно тем решающим фактором, который этого покупателя отпугнет. А следующего придется ждать очень долго», – отмечает Екатерина Романенко.

А теперь предположим маловероятное: несмотря на «фактор арендатора», покупателя вы все-таки нашли. И он готов незамедлительно совершить сделку.

Скорее всего, продавцу тут же придется выдержать натиск уговоров квартиранта, который будет просить повременить с продажей, пока он ищет новое жилье.

И это в лучшем случае. В худшем он может вовсе отказаться выезжать, и тогда его выселение превратится совсем уж в неприглядную историю с привлечением полиции. Которая, в свою очередь, обязательно поинтересуется, откуда арендатор вообще взялся и были ли отношения с ним официально оформлены?

Может хотя бы на сутки?

На первый взгляд может показаться, что ряд неудобств, связанных с наличием в продаваемой квартире арендатора, можно решить, если сдавать жилье посуточно.

В этом случае и временные жильцы не будут противиться продаже, и просмотры можно проводить в те дни, когда квартира свободна.

Но, по мнению специалистов, этот вариант чреват еще большими неприятностями, чем сдача жилья сразу на месяц и более.

Во-первых, посуточно сдаваемые квартиры нередко используются для проведений дружеских пирушек и других увеселительных встреч. Нетрудно догадаться, что в результате подобных мероприятий жилье может пострадать очень серьезно.

Во-вторых, если вы рассчитываете на серьезных кратковременных арендаторов – командировочных, людей посетивших город с деловой целью и т.д., то помимо того, что квартира должна быть удобно расположена, в ней необходима соответствующая обстановка и сервис. Чтобы конкурировать даже с самыми дешевыми отелями, вам понадобится ежедневная уборка помещения, новые наборы кухонной посуды, комплекты белья и т. д.

И, наконец, если вы пустили в квартиру подобных арендаторов, то о каких-либо просмотрах объекта вообще можно забыть. Вряд ли хоть один серьезный человек, приехавший из другого города в командировку, согласится, чтобы его отдых был прерван незнакомыми людьми, внезапно решившими тут что-то посмотреть.

За двумя зайцами…

«В общем, никто не может запретить продавцу искать временного арендатора на свою квартиру. Но я бы совсем не рекомендовал этого делать», – отмечает Дмитрий Щегельский.

«Сдача в аренду и продажа – это две совершенно разные задачи. Пытаться объединить их – это сродни идее быстро продать старую квартиру намного дороже рыночной стоимости, потом купить лучшую квартиру намного дешевле, улучшить свои жилищные условия, да еще и разбогатеть. Это фантазия, реализация которой в реальной жизни невозможна», – говорит Екатерина Романенко.

«Торг продавца с покупателем при продаже квартиры сегодня идет на большие суммы. И разбросанные вещи арендатора могут привести к тому, что вам придется снижать стоимость, скажем, тысяч на 50. Стоит задуматься – успеете ли вы отбить эти деньги, сдавая квартиру в аренду», – считает Наталия Магера.

Резюмируя все сказанное, можно отметить: как бы заманчиво ни выглядела идея подзаработать на аренде, пока квартира ищет покупателя, продавцу все-таки нужно определиться – сдает он квартиру или продает ее. И выбрать что-либо одно. Или рискнуть, но при этом быть готовым к тому, что ни одна из этих задач не будет выполнена.